WOZ-waarde, bezwaar maken of toch maar niet!?

Ik schrok me een hoedje toen ik vorige week de aanslag voor de gemeentelijke belastingen met de nieuwe WOZ-waarde in de Berichtenbox van de overheid opende. Mijn woning is in waarde gestegen, daar had ik wel op gerekend. De huizenprijzen zijn in de afgelopen periode behoorlijk gestegen. Maar een waardestijging van bijna 25% ten opzichte van een jaar eerder, dat is absurd! Ja, dat was mijn eerste reactie. En vorig jaar heb ik bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de WOZ-waarde. En met succes, het leidde tot een verlaging van de waarde met bijna € 25.000. Mijn eerste reactie ……… ik klim in de pen en maak bezwaar is dus niet zo gek.

Maar is bezwaar maken tegen de WOZ-waarde zinvol? En is het altijd de meest voor de hand liggende keuze? In dit artikel lees je een aantal aspecten over die gedachte. Een hogere WOZ-waarde kan ook voordelig zijn en wil je bezwaar maken, kijk dan naar de drie tips verder op in dit artikel.

WOZ-waarde checken doe je als eerste

Check of je WOZ-waarde klopt. De gemeente bekijkt niet alle woningen om de waarde vast te stellen. Ze gebruikt een algoritme en kijkt naar referentiewoningen en de verkoopprijzen van woningen in jouw omgeving. De waarde is immers gelijk aan de marktwaarde met een peildatum, voor dit jaar 01-01-2018. Ben je benieuwd en wil je weten hoe gemeenten de WOZ-waarde bepalen, lees dan eens dit artikel van de Waarderingskamer.

De ene gemeente heeft het vaststellen van de WOZ-waarde minder in de vingers dan de andere gemeente. In september 2018 publiceerde de NOS een artikel, waarin je kunt zien hoe jouw gemeente scoort als het gaat om de vaststelling van de WOZ-waarde. Ik kan je vertellen dat mijn gemeente, Stichtse Vecht, er niet bepaald goed afkomt met een 2 op de schaal van 5. Al met al is het verstandig om de WOZ-waarde eens goed tegen het licht te houden.

Hoge WOZ-waarde heeft ook voordelen

Het klinkt misschien niet logisch, maar een lagere WOZ-waarde is niet altijd voordelig. Hieronder lees je drie redenen om de vaststelling van de WOZ-waarde te accepteren.

#1 Je overweegt je woning te verkopen

Dan kan een hogere WOZ-waarde er juist voor zorgen dat kopers hun bod hoger inzetten. De waarde is openbaar en voor iedereen opvraagbaar bij het WOZ Waarde Loket. Alleen een adres invoeren is voldoende om de waarde te zien. Veel kopers oriënteren zich op de waarde van de woning en nemen de WOZ-waarde mee in hun achterhoofd als ze een bod uitbrengen. Bovendien is de makelaar verplicht deze waarde te vermelding in de verkoopbrochure. Het kan dus zelfs lonen om het tegenovergestelde te doen en in te zetten op een hogere WOZ-waarde. Ook dat kan door een bezwaarschrift naar de gemeente te sturen en te motiveren waarom je denkt dat de WOZ-waarde te laag is vastgesteld.

#2 Hypotheek is lager dan de waarde van de woning en je verzoekt om een renteverlaging

Hypotheekverstrekkers kijken voor het bepalen van de hypotheekrente naar de waarde van de woning. Hoe lager het percentage van de hypotheek ten opzichte van de marktwaarde, hoe minder risico-opslag de hypotheekverstrekker rekenent op het rentetarief. Kortom: bij een hogere WOZ-waarde kan het zijn dat je net in een gunstigere categorie valt voor de vaststelling van de hypotheekrente. De risico-opslag wordt door de geldverstrekker bepaald door de verhouding: hypotheek gedeeld door marktwaarde van de woning.

Voorbeeld: je hypotheek is € 250.000 en WOZ-waarde van de woning is € 416.000, dan heb je met een verhouding van 60,01% net pech. Maar als de waarde iets hoger ligt, dan kom je wellicht onder de 60% van de marktwaarde en kun je de hypotheekverstrekker verzoeken het rentetarief aan te passen.

Let op:

• Je moet zelf een verzoek indienen. Kijk even in de algemene voorwaarden wat hierover is opgenomen en kom zelf in actie. Deze aanpassing hoef je helaas niet van de bank te verwachten.
• Heb je een spaarhypotheek of een bankspaarhypotheek? Vraag dan eerst na bij je bank of adviseur wat de nieuwe inleg wordt. Een lagere rente, leidt namelijk tot een hogere inleg voor je spaarrekening of spaarverzekering.

#3 Je wil een aanvullende financiering voor een verbouwing zonder duur taxatierapport

Een derde reden dat een hogere WOZ-waarde voordelig kan zijn, is als je de hypotheek wil verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing van je woning. Als de totale hypotheek veel lager is dan de waarde van je woning, kun je eventueel taxatiekosten besparen. En dat scheelt toch een paar honderd euro. Soms nemen geldverstrekkers tot een bepaalde verhouding tussen hypotheek en marktwaarde genoegen met de waardering volgens de WOZ-waarde. Vraag altijd je bank of een adviseur even hoe het zit bij jouw bank als je overweegt een tweede hypotheek te sluiten.

Bezwaar maken tegen WOZ-waarde, hier zijn je tips

Is de WOZ-waarde te hoog? Kijk dan in de beschikking die je hebt ontvangen hoe je bezwaar maakt. Soms is één telefoontje met sterke argumenten genoeg, maar meestal moet je even in de pen klimmen. Hieronder deel ik een aantal tips met je. Waar moet je op letten als je bezwaar maakt tegen de vaststelling van de waarde?

#1 Maak op tijd bezwaar

Je hebt slechts 6 weken om bezwaar te maken. Deze termijn gaat lopen vanaf de dagtekening van de WOZ-beschikking. Red je het niet om op tijd bezwaar te maken? Dien dan een bezwaarschrift in en neem de mededeling op dat je het bezwaar later motiveert. Is de termijn toch verlopen en je partner is mede-eigenaar van de woning? Laat hem of haar dan een eigen WOZ-beschikking aanvragen. Dan begint de termijn van 6 weken opnieuw te lopen.

#2 Vraag het taxatierapport en check de referentiewoningen

De onderbouwing van de WOZ-waarde van je woning vind je in het taxatieverslag dat je bij de gemeente kunt opvragen. Hoe je aan het taxatieverslag komt, vind je op de website van de gemeente. In het taxatieverslag vind je de woningen waarmee jouw woning wordt vergeleken. De woning moet goed vergelijkbaar zijn en dus niet van een heel ander type of in een hele andere buurt. Met het taxatieverslag krijg je een goed beeld hoe de waarde is vastgesteld.

#3 WOZ-waarde van je buren bekijken

Sinds een paar jaar is de WOZ-waarde openbaar en gemakkelijk te raadplegen. Je kunt de WOZ-waarde van woningen in je omgeving bekijken via het WOZ-waardeloket. Check de vastgestelde WOZ-waarde van je buren als ze een gelijksoortige woning hebben. Vorig jaar verbaasde ik me al over de WOZ-waarde van de buren op nummer 7. Allebei eenzelfde hoekwoning en een verschilden vorig jaar van € 60.000. Geen wonder dat zijn WOZ-waarde dit jaar gelijk is gebleven. Even kijk naar de overbuurvrouw op nummer 24. Ja hoor, een WOZ-waarde die dit jaar € 37.000 lager is. Toch maar in de pen klimmen dit jaar, want dit lijkt me een goede grond voor bezwaar.

#4 Check de verkoopprijs van woningen uit de buurt

De WOZ-waarde is feitelijk de marktwaarde van je woning met een vaste peildatum. De prijs van verkochte woningen zijn dus ook een prima graadmeter. Als je wil weten voor welke verkoopprijs woningen in jouw omgeving over de toonbank zijn gegaan, dan kun je deze gegevens tegen een kleine vergoeding opvragen bij het Kadaster. Je kunt zo ook je zelf referentiewoningen kiezen die veelal dichter in de buurt liggen en meer vergelijkbaar zijn dan de woningen die de gemeente kiest.

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Kun je munt slaan uit een hogere WOZ-waarde door bijvoorbeeld een lagere rente, dan kun je je afvragen of bezwaar maken wel zo verstandig is. Zet dan eerst op een rijtje wat de hogere WOZ-waarde gaat kosten aan extra heffingen en zet dit af tegen de voordelen die je hebt uit je hypotheek. Wil je dit jaar je woning verkopen? Dan lijkt bezwaar maken voor de WOZ-waardering geen verstandige keuze.

Bezwaar maken kost niets, behalve een beetje tijd om in de pen te klimmen. Beargumenteer je bezwaar en vermeld ook altijd wat volgens jou de WOZ-waarde zou moeten zijn. Er zijn bureaus die dit voor jou doen. Het kost je niets, want zij claimen voor elk terecht bezwaar een vergoeding bij de gemeente die kan oplopen tot een paar honderd euro. Kijk dan wel even goed naar de voorwaarden. De Consumentenbond schreef een kort waardevol artikel over de werkwijze van deze bureaus. Zo kwam het bijvoorbeeld voor dat je bij het geven van de opdracht automatisch ook een opdracht geeft voor komend jaar. Ik houd zelf liever de regie in eigen hand.

Bezwaar maken betekent wel dat je met goede argumenten moet komen. Willekeur ten opzichte van andere woningen in de buurt is een goede onderbouwing, maar ook achterstallig onderhoud en een oude CV-ketel zijn goede argumenten. En wellicht is je woning in een puike staat, maar hebben andere panden iets extra’s zoals meer grond, een dakkapel of een extra slaapkamer op zolder.

Modelbrief voor bezwaar

Wil je bezwaar maken en zoek je nog een modelbrief? Stuur dan een e-mail en vermeld in de onderwerpregel Modelbrief. Je ontvangt een Word-document waarin je zelf de brief kunt maken.