Ik heb recent een woning gekocht, die op 1 mei wordt geleverd. We willen graag gaan verbouwen en de woning staat al leeg. Daarom heb ik de huidige eigenaar gevraagd of ik eerder de sleutel kan krijgen om te beginnen met de verbouwing van de woning. De verkoper is daarmee akkoord gegaan. Maar ik hoorde dat dit wel eens gevolgen zou kunnen hebben voor de overdrachtsbelasting. Klopt dat?
Sleuteloverdracht is eerder dan bij passeren van de koopakte bij de notaris
Tarieven overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting kent twee tarieven en een hele reeks vrijstellingen. Het algemene tarief is met ingang van 2023 gestegen naar maar liefst 10,4%. Als je een woning koopt waarin je zelf gaat wonen (we noemen dat het hoofdverblijf) dan geldt in principe het lage tarief van 2%. Verder kan bij de aankoop van een eigen woning nog de vrijstelling voor starters gelden voor mensen jonger dan 35 jaar die nog niet eerder een eigen woning hebben gehad en een woning kopen tot € 440.000 (2023).
Woning is hoofdverblijf
We nemen aan dat je de woning zelf gaat bewonen en dus kwalificeert als eigen woning en hoofdverblijf. Dan is het het 2%-tarief of de startersvrijstelling van toepassing bij de verkrijging van deze woning.
Als je vóór de levering van de woning bij de notaris de beschikking krijgt over de woning, heeft dat in principe gevolgen voor de overdrachtsbelasting. Niet het juridische eigendom van de woning gaat over, maar wel het het economisch eigendom. In principe geldt voor die verkrijging geldt het algemene tarief overdrachtsbelasting van 10,4%. De financiële gevolgen van een dergelijke afspraak met de verkoper zijn bij het uitvoeren daarvan dus enorm! Daarbij laten we even buiten beschouwing of de notaris hiervan op de hoogte is bij het opmaken van de nota voor het passeren van de eigendomsakte.
Goedkeuring lage tarief overdrachtsbelasting
De staatssecretaris van Financiën heeft de onwenselijkheid van deze consequentie ingezien. Daarom heeft hij besloten om in deze situaties het toepassen van het verlaagde tarief van 2% of de startersvrijstelling goed te keuren. Dit kan hij doen met een beleidsbesluit op grond van de hardheidsclausule (art. 63 Algemene Wet Rijksbelastingen).
Op het moment van schrijven van dit artikel (februari 2023), is deze goedkeuring nog niet in een beleidsbesluit uitgewerkt en gepubliceerd. Het is nog onbekend welke voorwaarden de staatssecretaris aan deze goedkeuring verbindt.
Als het beleidsbesluit vóór de sleuteloverdracht is gepubliceerd, kun je nagaan of aan de gestelde voorwaarden voor toepassing van de goedkeuring wordt voldaan. Als dit het geval is, kun je – zonder consequenties voor de overdrachtsbelasting – voor levering van de woning bij de notaris alvast beginnen met de verbouwing van de woning.
Kun je of wil je niet wachten op de publicatie van het besluit? Dien dan een verzoek in bij het Ministerie van Financiën om toepassing van de hardheidsclausule. Zo kun je op voorhand de toepassing van het 2%-tarief of de vrijstelling voor starters veiligstellen. Wellicht vraagt de notaris ook om deze goedkeuring als hij op de hoogte is van eerdere overdracht van de sleutel.
Dit verzoek voor beroep op de hardheidsclausule kun je sturen aan:
Ministerie van Financiën Belastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek/team Brieven en Beleidsbesluiten
Postbus 20201
2500 EE Den Haag